Há números que, quando divulgados, fazem lembrar aqueles anúncios de tónicos milagrosos do século XIX que prometem vigor, saúde, prosperidade, e no fim apenas deixam o paciente com uma digestão difícil e uma conta para pagar. Assim sucedeu com os dados revelados pela Autoridade Monetária de Macau (AMCM), que, numa Sexta‑feira de Junho, anunciou com pompa que os novos créditos hipotecários para habitação tinham crescido 30,9% face a Maio, atingindo uns robustos 1,46 mil milhões de patacas. A julgar pela euforia, dir‑se‑ia que o território acabara de descobrir petróleo no Porto Interior.

O entusiasmo, porém, esmorece quando se observa que quase todo este montante de 1,43 mil milhões foi concedido a residentes locais, enquanto os não‑residentes, esses eternos vilões das narrativas económicas, recuaram 17,2%, ficando por uns modestos 30,25 milhões. A fuga dos não‑residentes, que outrora eram acusados de inflacionar preços, agora parece ser celebrada como sinal de pureza patriótica pois finalmente, dizem alguns, “as casas são para os locais”. Mas quando o mercado depende quase exclusivamente dos locais, e estes estão endividados até ao limite, a festa torna‑se um baile de máscaras onde todos fingem não ver o abismo ao fundo da sala.

Entre Abril e Junho, o valor médio mensal dos novos empréstimos para habitação fixou‑se em 1,24 mil milhões de patacas, mais 10,9% face ao trimestre anterior. É um número que, à primeira vista, parece anunciar vitalidade. Mas como escreveu John Kenneth Galbraith em The Great Crash 1929, “o facto de algo crescer não significa que seja saudável; tumores também crescem”. E Macau, com o seu mercado imobiliário cronicamente hipertrofiado, conhece bem esta verdade.

Se o segmento residencial parecia exuberante, o comercial decidiu superar‑se pois os créditos ligados ao imobiliário comercial dispararam 88% em Junho, para 1,04 mil milhões de patacas, todos concedidos a residentes. A dependência exclusiva dos residentes, que outrora seria motivo de preocupação, agora é apresentada como prova de confiança interna. Mas confiança ou desespero? Quando os negócios fecham, o consumo cai, e a recessão alastra, investir em imobiliário comercial é como comprar guarda‑chuvas durante um tufão; pode ser útil, mas dificilmente lucrativo.

No trimestre anterior, estes créditos tinham caído 5% em termos homólogos. Agora sobem 88%. A volatilidade é tão extrema que faria corar qualquer corrector de Wall Street. No final de Junho, o saldo total dos empréstimos para habitação desceu ligeiramente para 201,98 mil milhões de patacas, menos 0,5% face ao mês anterior. Já os créditos comerciais caíram para 132,50 mil milhões, menos 0,8% face a Maio e menos 9% face ao mesmo mês de 2025. A maioria de 91,3% foi atribuída a residentes. Os não‑residentes, esses fantasmas que outrora assombravam o mercado, agora representam apenas uma nota de rodapé.

A consultora JLL, sempre pronta a oferecer diagnósticos com o rigor clínico de um médico vitoriano, afirmou em Março que os preços do imobiliário residencial em Macau, que caíram acentuadamente em 2025, deverão manter‑se estáveis em 2026, graças às medidas governamentais para aliviar encargos hipotecários como isenção de imposto de selo, flexibilização dos rácios de empréstimo sobre o valor da propriedade, e outras poções mágicas que pretendem reanimar um mercado que, apesar de tudo, continua a tossir.

Desde o início do ano, as autoridades financeiras alargaram o limite máximo do rácio dos empréstimos hipotecários de 70% para 80%. A medida, apresentada como gesto de benevolência, lembra aquela frase de Hyman Minsky: “a estabilidade é desestabilizadora”. Ao facilitar o crédito, aumenta‑se a exposição ao risco, e quando o mercado treme como tem tremido os bancos descobrem que a almofada era afinal um tijolo.

No primeiro trimestre de vigência destas medidas, registou‑se um aumento anual de cerca de 25% nos novos empréstimos hipotecários destinados à aquisição de habitação. Os bancos, sempre atentos ao tilintar das moedas, obtiveram um lucro de 4,48 mil milhões de patacas nos primeiros quatro meses do ano, mais 20,7% do que no mesmo período de 2025. A principal razão? Um aumento de 30,3% na margem de juros, para 6,47 mil milhões de patacas. Como diria Thorstein Veblen, “não há nada mais estável do que o lucro, excepto a vontade de o aumentar”.

Crédito Mal‑Parado: O Fantasma que Não Assusta

O crédito mal‑parado manteve‑se estável nos empréstimos para habitação, em 3,6%, tanto em termos mensais como homólogos. Nos créditos comerciais, o rácio permaneceu em 5,6% face a Maio, mas aumentou 0,2 pontos percentuais em relação a Junho de 2025. Nada disto parece alarmante, até recordarmos que Macau já conheceu um rácio de 25,3% em 2001, em plena crise da bolha das empresas ligadas à Internet. Comparado com esse desastre, os actuais números parecem uma brisa suave. Mas como ensinou Charles Kindleberger, “os mercados não aprendem; apenas esquecem”.

Hengqin: O Espelho que Deforma

A especulação imobiliária de Macau não vive isolada. Hengqin, essa ilha vizinha transformada em laboratório económico, funciona como espelho deformante que ora amplifica expectativas, ora distorce realidades. Os preços em Hengqin, mais baixos e mais flexíveis, atraem residentes de Macau que procuram alternativas menos sufocantes. O resultado é uma pressão adicional sobre o mercado local, que tenta competir com um vizinho que dispõe de espaço, políticas agressivas e ambições continentais. Enquanto Macau se debate com consumo anémico, negócios falidos e recessão persistente, Hengqin avança com projectos de grande escala, zonas industriais, parques tecnológicos e incentivos fiscais. A comparação é cruel, mas inevitável pois Macau parece um velho aristocrata que vive de rendas e memórias, enquanto Hengqin é o jovem empreendedor que, apesar de cometer erros, tem energia para os corrigir.

China: O Gigante que Espirra e Macau Apanha Constipações

O consumo na China continental tem oscilado, afectado por desemprego jovem, fragilidade do sector imobiliário e incerteza económica. Quando o gigante espirra, Macau apanha constipações. A dependência estrutural do território em relação ao turismo e ao consumo chinês torna qualquer flutuação uma ameaça. E quando o mercado imobiliário chinês enfrenta dificuldades como tem enfrentado, Macau não pode esperar milagres. A especulação local, alimentada durante anos por expectativas irreais, agora confronta‑se com uma realidade menos exuberante. Os preços já não sobem automaticamente, os compradores hesitam, e os bancos, apesar dos lucros, sabem que o risco está a aumentar.

Uma Prosperidade de Papel

Os números divulgados pela AMCM são, sem dúvida, impressionantes. Mas impressionantes também eram os relatórios de Wall Street em 1928, e todos sabemos como terminou essa história. O crescimento dos créditos hipotecários em Macau, tanto residenciais como comerciais, revela mais ansiedade do que confiança, mais necessidade do que prosperidade. Macau continua a viver entre a especulação e a esperança, entre Hengqin e a China, entre o passado e o futuro. Os números sobem, mas a realidade permanece teimosa com consumo fraco, recessão persistente, negócios a fechar, e um mercado imobiliário que, apesar das medidas, continua a caminhar sobre gelo fino. Como escreveu Walter Bagehot, “a aventura é sempre atractiva, até ao momento em que se torna perigosa”. Macau ainda vive na fase atractiva. Mas o perigo, esse, começou a bater à porta.

Bibliografia

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• JLL – Jones Lang LaSalle. Macau Residential Market Overview 2025–2026. Hong Kong: JLL Research, 2026.
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• Chan, Sonny & Lam, Ieng. Macau Real Estate Dynamics: Post-Pandemic Adjustments. Universidade de Macau, Centro de Estudos Económicos, 2026.
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Jorge Rodrigues Simão 2026